世の中、不動産投資、特に投資用中古マンションがなんだか流行っているように感じませんか？
突然会社にかかってくる営業電話。ポイントサイトでのやけに高額なポイント設定。未経験の方からすれば怪しさ満点の不動産投資。
にも関わらず、なぜこんなに広告があふれ、営業担当者が数多くいるのでしょう？？
実際、売れているし買っている人がいる、という需要と供給が存在しているからに他なりませんが、サラリーマンとしてそのメリットを最大化させる方法を記事にしてみます。
不動産投資ってなんだか怪しい。
投資なので絶対は無いですが、多くの人がやっているということはそれなりに意味がある投資なんだと思いますよ。
不動産投資？節税？
サラリーマンができる節税は方法論が限られます。
何より源泉徴収と年末調整で、給与所得については自動的に税金が確定しますし、確定申告で税金を取り戻すにも、意識的にできる所得を減らす方法は「ふるさと納税」くらいなのですが、昨年の総務省の方針変更により、ふるさと納税の魅力が下がってきています。
そんな中、不動産投資はある程度コントロールが可能な節税手法と言えるでしょう。
もちろん不動産投資は「投資」です。将来の「投資回収」を見込みつつ、「節税」効果もある、という優れた投資商品と言えるでしょう。
投資の側面
これは非常にわかりやすいと思います。「不動産購入費用」を「不動産売却価格 ＋ 家賃収入」が上回れば、投資効果がある、というもの。
ここはシンプルに「いい物件を買い、空室状態を作らず、いいタイミングで売る」だけです。
節税の側面
ここがわかりにくい人が多いかもしれません。が、これもシンプルに説明すれば、「不動産投資で赤字になれば、給与所得と通算して、税金が戻ってくる」ということになります。
もし年収1000万の人が不動産投資で100万円の赤字が出れば、確定申告により、通算してざっくり20~30万の所得税還付が発生するということです。
不動産投資の収支構造
良い赤字？悪い赤字？
不動産投資の赤字といっても、実際に本当の赤字だとお金（資産）がどんどん減っていきます。それでは節税しても生活が苦しくなっていきます。
不動産投資は「キャッシュフローはプラス（儲かっている）だが、帳簿上は赤字」ということが起きうるのです。これが「優れた節税」と私が感じる所以です。
とはいえ、そのためには「良い赤字」状態を継続し、「悪い赤字」にならないようにする必要があります。
不動産投資の収支項目
ここで不動産投資における代表的な収支項目を見てみます。
（収入）家賃、礼金、更新料
（支出）減価償却（※１）、管理手数料、修繕費、ローン利息、固定資産税、その他経費（※２）
サラリーマン投資として、ワンルームマンションを１部屋所有する程度なら、上記のうち「家賃、減価償却、ローン利息、税、その他経費」くらいが主な計上項目になりますね。
※１・・・物件を２０００万で買っても、その費用は何年かに分けて経費計上します。例えば新築鉄筋コンクリート造だと47年かけて計上しますが、中古物件だとその年数が短くなります。つまり、同じ値段で買っても、新築と中古では毎年計上できる減価償却の金額が異なることになります。（中古のほうが短い期間で1年あたりの計上額が多い）
※２・・・不動産事業を営むことに伴う経費の計上が認められます。誰かと食事に行ってマンション経営の話をすればそれは接待費になりますし、物件を見る目的の移動は出張費です。という定義が拡大解釈されている現状もあったりもします。
悪い赤字
先に悪い赤字を説明します。悪いとは何でしょうか？
まさに「本当の赤字」です。キャッシュフローもマイナスで、帳簿上も赤字。
すなわち収入が少ない状況なので、「家賃が安い」「賃貸人が入居しない」という状態。
これだと固定資産税なども、持ち出しで払わないといけないので物件を所有している意味があまり感じれませんね。
良い赤字
よい赤字とはキャッシュフローが安定している状態です。
例えば、月々のキャッシュフローがプラス（家賃 ＞ ローン返済＋管理手数料＋修繕積立金etc）という状態。
この状態でも帳簿上は赤字になるのです。その正体は前述した「減価償却」。
2000万の物件に同額のローンを組んでも、減価償却として毎年毎年この2000万を分割計上するので、キャッシュフローがプラスでも帳簿上はマイナス、ということが起きます。
節税効果の最大化
いつかは使い切る減価償却ですが、これをコントロールする方法があります。
節税をしたいのは給与収入を得ている間。しかもその給与水準が高い時ほど大きな赤字が欲しいものです。
今から定年までゆっくり給与水準が上がっていくと想像できるなら、減価償却は定額で毎年計上するのが通常処理。もし、「今、たまたま給与が高い」という状態なら、早期に減価償却することも可能です。
さらに不動産投資上級者になると、早期に減価償却をやり切って、物件を売却して別物件を購入し、改めて減価償却を開始する、という戦略も取れたりします。
少しでも興味が出た方は下記のバナーからセミナーに参加してみてはいかがでしょうか？
減価償却の早期最大化
物件を購入した際、その購入価格は「建物＋土地」の代金です。
実際に減価償却できるのはそのうちの「建物」の部分です。（土地は「値下がり」はしても「減価」しない、すなわち価値はなくならないから、というのが理由です）
建物部分も厳密には「建物（躯体）」と「附属設備」に分けることが可能です。もし、早期（短期）で減価償却をしたければ分けるほうが得策です。設備の耐用年数はおよそ15年で、建物（コンクリート造で47年）に比べると、はるかに早く償却できるからです。
付属設備部分の割合計算
恐らくこれが一番難しいです。
もし新築物件なら、契約書や発注書などにより設備部分の金額が確認可能ですが、中古物件だとそのような情報はどこにもありません。かろうじて以下のサイトにてその方法論がまとめられています。
ただ、始めて不動産所得の確定申告をする際には、設備部分を25％程度で按分計上することでほぼ税務署からの問い合わせは来ないようです。
更正請求での実態体験
私の場合、当初は建物と設備を区分せず、合算での減価償却をしていましたが、不動産会社と話す中で、「設備を区分して早期に償却」がしたくなったことにより、確定申告を修正しようと試みました。
となると、普通に考えて、税務署に直接「過去の申告のここを修正したい」と申し出るので、建物と設備の按分根拠が必要になってきます。
これをe-taxで申告し、税務署とリアルにやりとりすると見えてきたものは・・・
「税務署の担当者も何らかの根拠がないと、承認も否認もできない」という事実でした。
もちろん何の根拠もないので、計算上のみ「建物：設備＝70%：30%」にした更正請求（確定申告の修正）を行いましたが、税務署の担当者からの連絡は「契約書等の割合がわかるものを添付するように」でした。
もちろんそんなものは無いので、困りつつ少し寝かせておいたら税務署からも改めて連絡が。。
「承認にせよ否認にせよ早く処理したいので、何か根拠を。。例えば『不動産会社や施工会社の○○さんに確認したらこの割合で妥当と言われた』等でも。。」
なんというキラーパス！！
このとおりに記載してその更正請求は承認され、さらなる税金還付が発生しました。
まとめ
節税をある程度の目的とする不動産投資は、できる限り減価償却を早期に計上することが、その後の資産の展開も考えやすくなるのでは、というのが私の意見です。が、投資は全て自己責任。色々調べて、話を聞いて実行しましょう。
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